Misez sur les opportunités du Grand Paris

20 décembre 2019

Pour trouver du rendement en 2020, les investisseurs immobiliers feraient bien de cibler l’Ile-de-France. Le dynamisme économique de la région, les nombreux projets d’infrastructures déployés pour améliorer les transports, l’attractivité mondiale de Paris – renforcée par les jeux Olympiques de 2024 – et le contexte de taux bas dopent un marché immobilier francilien qui a vu ses prix progresser fortement en 2019 .

Une hausse de + 4,5 % au 1er novembre, selon MeilleursAgents ! Cette tendance positive devrait perdurer en 2020. La demande des primo et secundo-accédants reste en effet très soutenue, et les transactions très fluides. Voilà pour le panorama général. Car l’Ile-de-France est tout sauf un marché homogène et figé. Les disparités y sont très élevées : si les prix au mètre carré ont franchi l’an dernier à Paris la barre symbolique des 10 000 euros, les appartements des confins de la région se négocient encore autour de 2 000 euros le mètre carré.Conséquence des prix himalayens qui s’installent dans la plupart des arrondissements, investir dans la capitale n’est plus vraiment rémunérateur : la rentabilité d’un logement y stagne à 3,3 %, et bien moins dans les quartiers huppés.

Heureusement, l’Ile-de-France ne se résume pas à Paris et il est encore possible de dénicher des secteurs attractifs en première et deuxième couronne. La rentabilité brute locative peut y atteindre et même dépasser 4 %, voire 5 %. Attention toutefois, dans bien des cas, une rentabilité faciale alléchante peut occulter un marché locatif insuffisamment dynamique. Le taux de vacance y sera élevé, tout comme les risques d’impayés. Quant aux perspectives de revente, elles seront difficiles.

L’extension des transports en commun rebat les cartes

Quelles communes cibler pour un investissement réussi ?
Comme toujours dans l’immobilier, l’emplacement est primordial. En Ile-de-France, la proximité et la densité des réseaux de transport constituent le critère numéro un à prendre en compte. Les Franciliens sont très attachés à ne pas dépasser un certain temps de trajet jusqu’à leur lieu de travail. La tolérance n’excède pas une heure porte à porte. Dans ce contexte, les multiples chantiers du Grand Paris rebattent les cartes. Certaines communes vont être désenclavées tandis que d’autres vont perdre de leur attrait. Conséquence, de nombreuses localités, notamment à l’est de Paris, connaissent un rattrapage fulgurant, à l’image d’Aubervilliers, Bondy, Créteil, Montreuil ou Neuilly-Plaisance, villes dont les prix progressent de près de 10 % ou plus sur un an, soit davantage qu’à Paris.Dans ces communes en plein boom, les acquéreurs misent sur les bienfaits des nouvelles infrastructures de transport, notamment les futures lignes du Grand Paris Express qui entreront progressivement en service entre 2024 et 2030. Sans oublier les extensions de plusieurs lignes de métro existantes ou le projet Eole qui prolonge le RERE sur 55 kilomètres à l’ouest, jusqu’ à Mantes-la-Jolie.

Le seul critère des transports ne suffit pas à réaliser un investissement optimal. La commune ciblée doit être choisie scrupuleusement pour ses caractéristiques ainsi que pour ses projets urbanistiques. Il en va de même pour le quartier sélectionné. Idéalement, celui-ci doit être commerçant, avec les principaux services accessibles à pied. Au chapitre financier, le niveau des impôts locaux sera à surveiller de près, tout comme le montant des charges. L’état de la résidence et la performance énergétique du logement seront aussi scrutés.

Plusieurs aspects à surveiller pour investir dans le neuf

Dans le cas d’une acquisition dans le neuf, il est conseillé de veiller à ne pas miser sur des programmes destinés uniquement aux investisseurs, potentiellement sources d’embouteillage à la revente et souvent synonymes de copropriétés mal entretenues. Attention aussi à bien prendre en compte, dans les calculs de rentabilité, outre la réduction d’impôt permise par la loi, une hypothèse de revente avec moins-value si jamais l’horizon de placement est court – il est plutôt conseillé de conserver le bien pendant au moins douze ans pour maximiser les retombées fiscales dans le Pinel. Car les biens dans le neuf sont généralement 20 % plus chers que les logements anciens comparables. Une différence de prix qui aura tendance à diminuer dans le temps, en particulier grâce à la revalorisation du parc ancien.Dernier point et non des moindres, la surface du bien acquis devra être sélectionnée en fonction du profil des locataires potentiels (étudiants, jeunes actifs, familles…). Et le montant de l’achat dans le neuf ne devra pas dépasser 300 000 euros (et 5 500 euros par mètre carré) pour profiter à plein de la défiscalisation. Au regard des prix au mètre carré en Ile-de-France, les studios et les deux-pièces constituent sans surprise les biens les plus prisés par les investisseurs.


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