Investissement locatif : faites le plein d'avantages fiscaux

14 juin 2019

Plusieurs dispositifs fiscaux, tels que le Pinel et le Denormandie, permettent d’investir dans la pierre tout en réduisant ses impôts. La localisation reste cependant la clé d’un bon investissement.

Investir dans l’immobilier peut permettre de faire d’une pierre-deux coups: miser sur un placement rentable tout en réduisant ses impôts. Selon la nature du bien choisi (neuf, ancien, avec ou sans travaux...), les possibilités de réductions fiscales sont plus ou moins importantes, et plus ou moins contraignantes. En voici les principales.

• Le Pinel offre une réduction d’impôt en cas d’investissement dans le neuf. Le taux de cet avantage fiscal est d’autant plus élevé que le propriétaire s’engage sur une durée longue: 12% du montant de l’investissement si le logement est loué six ans à un loyer plafonné, 18% s’il est loué 9 ans, 21% s’il est loué douze ans. Pour en bénéficier, l’investisseur doit respecter certaines conditions: depuis le 1er janvier dernier, le bien doit être situé dans une zone où la demande locative est forte (zones A, A bis ou B1). Il doit aussi être loué à un ménage dont les revenus ne dépassent pas certains montants, variables selon la localisation. Un point a par ailleurs contribué à rendre le dispositif Pinel populaire: il est possible de louer son bien à un enfant ou un parent, à condition qu’il ne soit pas rattaché à votre foyer fiscal.

Pour bien investir en Pinel, il ne faut pas se laisser aveugler par l’avantage fiscal, et choisir son emplacement avec autant d’exigence que pour un bien ordinaire: accessibilité des transports et existence d’une demande locative sont indispensables pour espérer revendre ultérieurement son logement sans faire une moins-value. Notre classement des villes où investir dans le neuf met Toulouse, Lyon, Nantes, Lille et Montpellier à l’honneur.

» Notre palmarès 2019 des villes où investir dans l’immobilier

» Le palmarès 2019 des villes où investir dans le neuf

• Les avantages fiscaux du Pinel sont depuis peu accessibles dans l’ancien, si le bien convoité est à rénover et situé dans l’une des 244 villes aux centres dégradés sélectionnées par le ministère. Pour bénéficier de la réduction fiscale Denormandie, les travaux doivent représenter au moins 25% du coût total de l’investissement, soit 50 000 euros pour un achat d’une valeur de 150 000 euros. Des conditions de ressources s’appliquent aux locataires et les loyers sont plafonnés, comme dans le dispositif Pinel. La perspective de réaliser des travaux, ainsi que le zonage des biens accessibles au dispositif Denormandie peuvent promettre des rendements plus élevés. Mais gare aux bien situés dans les villes où la demande locative est trop faible.

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• Les investisseurs rebutés par les contraintes associées aux dispositifs Pinel et Denormandie peuvent malgré tout réduire leur facture fiscale. Si vous percevez des revenus fonciers inférieurs à 15 000 euros par an, vous pouvez bénéficier, dans le cadre d’une location nue, d’un abattement de 30% sur les loyers. Cet abattement s’élève à 50% si vous louez un logement meublé, à condition que vos recettes ne dépassent pas 70 000 euros par an. Il est aussi possible d’opter pour le régime réel, qui vous permet de déduire de vos revenus locatifs charges, frais de gestion, travaux, taxe foncière ou encore intérêts d’emprunt.

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